◎ 住宅ローンの借り換え・繰上げ返済
毎月の住宅ローン返済額 又は 負担額を減らすには？
銀行によって対応が異なっており、先ずは借りている銀行と相談を！！

　

◆ 住宅ローンの 「 借り換え 」


※※ 毎月の住宅ローンの「返済額」を減らす方法の一つに、住宅ローンの「借り換え」があります。※※


■ 住宅ローン 「借り換えシュミレーション」 の方法（考え方）

（１）一般的に、「借り換え」 を検討する場合の大まかな目安として

  • ＜現状のローン＞ と ＜借り換え予定ローン＞について
    • 条　　件検　討　内　容
    @金利差は？１％以上
    A残っている返済期間は？１０年以上
    B住宅ローン残高は？１０００万円以上
    (注) 銀行等が変われば、抵当権設定 （抹消） 費用・保証料・司法書士手数料・印紙代等が要りますが、上記 @ABの条件を全て満たせば借り換えを検討すべきです。

    ↓

    （２）大手銀行がＨＰで開設している 「シュミレーション」 を活用し、試算する

  • ネットによるシュミレーションは、手軽さが売り物 → 利用するには慎重さも必要です。
  • 最適なシュミレーションの為には、「正確なデータ入力」 が必要 → 「現在のローン返済表」 を見ながら入力する。

    • ↓

    （３）上記、試算を見た上で 更に ＜金融機関の店頭で相談する＞

  • シュミレーションは、標準タイプの ”設計”
  • 「提携ローン」 や 「期間限定ローン」 などもあり、上記試算より減額できる場合もあり店頭で相談するのがよい。


    • 「借り換え」 シュミレーションの計算 （例）
    現在の借入 借り換え後
  • ローン残高 ： ２０００万円
  • 残存期間 ： １７年
  • 金　利 ： 当初１０年間固定
    （残存２年）年３．８％

    　　　＜元利均等返済＞
    		• ⇒
  • 借入額 ： ２０００万円
  • 返済期間 ： １７年
  • 金　利 ： 全期間固定
    　年２．７５％

    　　　＜元利均等返済＞
    • 毎月の返済額　134,382円 毎月の返済額　122,845円


    ★ 住宅借入金等の借り換えを行った場合の ＜住宅借入金等年末残高は？＞ （→）



    ◆ 住宅ローンの 「 繰上げ返済 」


    ※※ 住宅ローンの「返済利息」を減らす方法の一つに、住宅ローンの「繰上げ返済」があります。※※


  • 繰上げ返済の効果は？
    		•  ⇒ 支払う利息が減らせる


    繰上げ返済
    の方法    		(イ)返済残期間
    短縮型    		毎月の返済額を変えずに返済期間を
    短縮する方法
    (ロ)毎月返済額
    軽減型    		返済期間は変えずに毎月の返済額を
    減らす方法

    ☆ 【効果】 減少する利息 ： （イ）返済残期間短縮型 ＞ （ロ）返済額軽減型


    住宅ローン繰上返済



    ＜ 参考 ＞ 住宅ローン金利の主な仕組み
     　金利はどう決まる？
    （矢印の向きに影響を与える）    		 金利はいつ変わる？
    　　（新規契約分）    		金利の適用は？
    銀行固定長期金利（１０年もの国債の流通利回りなど）→ 固定金利毎月初め融資実行時
    変動短期金利（譲渡性預金新発３ヶ月物など）→ 短期プライムレート（不定期に見直し）→ 変動金利４月・１０月の年２回（既契約のローンも半年ごとに金利が変動）
    財形住宅融資（５年固定）新発５年物国債の平均落札利回り→ 財形住宅金利１、４、７、１０月の３ヶ月ごとが原則申込時




    ≪フラット３５に戻る≫

    ≪家計費の見直しに戻る≫　　≪住宅借入金等控除に戻る≫

    毎年の所得が減少する時代、現下の経済 及び 将来の金利動向を見通し 家計費の中の「固定費」で
    比重の大きい ”住宅ローンの見直し” は、毎月の返済額を減らす効果が大きいという点で必須と言えます。


    mail: hy1950@manekineko.ne.jp
    tel: 06-6681-2144　　税理士　服部行男
    http: //www.manekineko.ne.jp/hy1950/